Mietpreisbremse wird in 22 Städten eingeführt

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Robert Schilken, Herausgeber



Düsseldorf – Das Ministerium für Bauen, Wohnen, Stadtentwicklung und Verkehr teilt mit: Das Kabinett hat beschlos­sen, dass die Mietpreisbremse für Neuvermietungen in 22 nordrhein-​westfälischen Städten gel­ten soll. 

Nach der ab dem 1. Juli 2015 gel­ten­den Verordnung darf in den betrof­fe­nen Städten bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen die zuläs­sige Miete höchs­tens auf das Niveau der orts­üb­li­chen Vergleichsmiete zuzüg­lich zehn Prozent ange­ho­ben werden.

Bauminister Michael Groschek sagte nach dem Kabinettsbeschluss: „Nachdem das Kabinett den Entwurf mei­nes Hauses gebil­ligt hat, wird die Mietpreisbremse in NRW zum 1. Juli 2015 in Kraft tre­ten. Die Mieter in NRW haben nun­mehr zusam­men mit der bereits gel­ten­den Kappungsgrenzenverordnung für bestehende Mietverträge und der neuen Mietpreisbremse für Wiedervermietungen eine deut­li­che Verbesserung ihrer Rechte. Wir wol­len so ver­hin­dern, dass weni­ger ein­kom­mens­starke Mieter aus Städten wie Köln oder Düsseldorf ver­drängt wer­den und wir Quartiere nur für Besserverdienende bekommen.“

Mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz, ver­öf­fent­licht am 27.04.2015 im Bundesgesetzblatt, wurde die Mietpreisbremse ein­ge­führt. Damit wird die Wiedervermietungsmiete auf die orts­üb­li­che Vergleichsmiete zuzüg­lich 10 Prozent begrenzt. Die Landesregierungen sind ermäch­tigt, durch Rechtsverordnung Gebiete zu bestim­men, in denen die Mietobergrenze zeit­lich befris­tet gel­ten soll.

Der Entwurf der Verordnung und das not­wen­dige Gutachten zur Bestimmung der Kommunen, in denen die Mietpreisbremse gel­ten soll, wur­den zuvor mit den Mieterverbänden und den Verbänden der Wohnungswirtschaft erörtert.

Nach dem Gutachten macht die beson­ders ange­spannte Lage auf dem Wohnungsmarkt die Einführung der Mietpreisbremse in die­sen 22 Städten erforderlich:

Regierungsbezirk Düsseldorf: Düsseldorf, Erkrath, Kleve, Langenfeld (Rheinland), Meerbusch, Monheim am Rhein, Neuss, Ratingen;

Regierungsbezirk Köln: Aachen, Bonn, Brühl, Frechen, Hürth, Köln, Leverkusen, Siegburg, St. Augustin, Troisdorf;
Regierungsbezirk Münster: Münster, Bocholt;
Regierungsbezirk Detmold: Bielefeld, Paderborn.

Bereits im ver­gan­ge­nen Jahr wurde die Kappungsgrenzenverordnung erlas­sen, die 59 Städte und Gemeinden umfasst und die Mieter bei Mieterhöhungen in bestehen­den Mietverhältnissen schützt.

Bei der neuen Verordnung zur Mietpreisbremse sind weni­ger Städte berück­sich­tigt wor­den. Das liegt daran, dass die Mietpreisbremse im Vergleich zur Begrenzung der Mieterhöhungen bei Bestandsmieten sowohl einen stär­ke­ren Eingriff in die Vertragsfreiheit der Vertragspartner als auch in die Eigentumsfreiheit der Eigentümer dar­stellt. Die Kriterien für das Feststellen einer ange­spann­ten Wohnungsmarktlage sind daher deut­lich strenger.

Zum Hintergrund

1. Was regelt die Mietpreisbremse?
Die bun­des­ge­setz­li­chen Neuregelungen sehen vor, dass bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen die zuläs­sige Miete in Gebieten mit ange­spann­tem Wohnungsmarkt höchs­tens auf das Niveau der orts­üb­li­chen Vergleichsmiete zuzüg­lich zehn Prozent ange­ho­ben wer­den darf. Die Länder wer­den ermäch­tigt, für höchs­tens fünf Jahre die Gebiete mit ange­spann­tem Wohnungsmarkt auszuweisen.

2. Wie setzt das Land NRW die Mietpreisbremse um?
Die Landesregierung NRW hat am 23. Juni 2015 im Kabinett beschlos­sen, von der bun­des­ge­setz­li­chen Ermächtigung Gebrauch zu machen und eine Mietbegrenzungsverordnung mit Wirkung zum 1. Juli 2015 erlas­sen. Darin sind 22 Kommunen bestimmt, in denen die Landesregierung einen ange­spann­ten Wohnungsmarkt iden­ti­fi­ziert hat und in denen die nun­mehr zuläs­sige Wiedervermietungsmiete maxi­mal auf das Niveau der orts­üb­li­chen Vergleichsmiete zuzüg­lich zehn Prozent ange­ho­ben wer­den darf.

Die Mietbegrenzungsverordnung in NRW umfasst im Wesentlichen die Universitätsstädte und die Städte an der Rheinschiene mit den sie umge­ben­den Kommunen.

3. Für wel­che Mietverhältnisse gilt die Mietpreisbremse?
- Die Mietpreisbremse gilt in den Städten, die in der Verordnung zur Bestimmung der Gebiete mit Mietpreisbegrenzung genannt sind.
- Sie ist anzu­wen­den auf Mietverhältnisse, die nach dem Inkrafttreten der Verordnung abge­schlos­sen wer­den. Es wird alleine auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrages abge­stellt und nicht z. B. auf das Datum des Einzugs.

Es gibt vier Ausnahmen:
- Neubau: Hier gilt die Mietpreisbremse nicht. Ein Neubau ist eine Wohnung bzw. ein Wohnhaus, das erst­mals nach dem 1. Oktober 2014 genutzt und ver­mie­tet wird.
- Umfassende Modernisierung: Hier gilt die Mietpreisbremse nicht. Eine Modernisierung ist umfas­send, wenn sie einen sol­chen Umfang auf­weist, dass die Investition etwa ein Drittel des für eine ver­gleich­bare Neubauwohnung erfor­der­li­chen Aufwands erreicht.
- Vormiete: Ist die Miete, die der vor­he­rige Mieter zuletzt schul­dete, höher als die eigent­lich zuläs­sige, so darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete ver­ein­bart wer­den.
- Aufwändige Modernisierungsmaßnahmen vor Beginn des Mietverhältnisses: Diese Modernisierungen kön­nen wei­ter beim Mietpreis berück­sich­tigt wer­den, und zwar nach den glei­chen Regeln wie in einem bestehen­den Mietverhältnis (§ 559 Abs. 1 bis 3 BGB). Sie recht­fer­ti­gen also einen wei­te­ren Zuschlag über das hin­aus, was nach der Mietpreisbremse zuläs­sig ist.

4. Wie erfährt man, wie hoch die orts­üb­li­che Vergleichsmiete ist?
Dabei hel­fen qua­li­fi­zierte und ein­fa­che Mietspiegel, die die orts­üb­li­che Vergleichsmiete doku­men­tie­ren. Wenn es kei­nen Mietspiegel gibt, ist eine Bezugnahme auf Vergleichsmietdatenbanken von Vermieter- und Mieterverbänden sowie ver­gleich­bare sta­tis­ti­sche Erhebungen zur Bestimmung der orts­üb­li­chen Miete möglich.

5. Welche Konsequenzen hat es, wenn gegen die Mietpreisbremse ver­sto­ßen wird?
Die ver­ein­barte Miete ist inso­weit unwirk­sam, als der zuläs­sige Betrag über­stie­gen wird. Der Mieter muss also maxi­mal nur 110 Prozent der orts­üb­li­chen Miete zah­len. Es ist – wie auch sonst im Vertragsrecht – Sache des Mieters, seine Rechte wahr­zu­neh­men. Im Zweifel soll­ten sich Mieter, die an der Richtigkeit der ver­ein­bar­ten Miete zwei­feln, zunächst an einen Mieterverein wen­den oder die Rechtsberatung durch einen Anwalt suchen.

6. Kann der Mieter zu viel gezahlte Miete zurück­for­dern?
Ja – aller­dings muss er einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Mietpreisbremse rügen. Zurückverlangen kann er nur die zu viel gezahlte Miete, die nach Zugang der Rüge fäl­lig gewor­den ist.

Vgl. auch Fragen und Antworten zur Mietpreisbremse des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz: http://​www​.bmjv​.de/​D​E​/​T​h​e​m​e​n​/​B​a​u​e​n​u​n​d​W​o​h​n​e​n​/​M​i​e​t​p​r​e​i​s​b​r​e​m​s​e​/​_​n​o​d​e​.​h​tml

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